お金の話

「持ち家派vs賃貸派」という虚しい比較論争にそろそろケリをつけようか

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住処なんてのは所詮、自己満足に過ぎないと考えます。他人がどうこう言おうが自分さえ満足できれば、それが正解なんですよ。

 

住みたい土地と住みたい家が揃ってるのなら、そこに家構えるのは自然な流れでしょうし、住宅ローンが嫌なら賃貸に住み続けるのもアリです。両方正解です。どっちが間違ってるなんてない。良いか悪いかなんて人の主観によって異なるのだから。

「家買うのはアホだ」とか「家賃払うとかもったいなくてあり得ねえ」とか、関係ない他人が口出すべきではありません。

 

ただし、投資家目線に立てば話は違ってきます。

 

長期の住宅ローンを抱えるのは、決してうまい話ではありません。家を持つこと自体は全然良いんですよ。ただ、長期の住宅ローンを組むのであれば注意が必要です。安易に飛びつくとかあり得ない。リスク面にもしっかり気を払わなければなりません。

 

今回は、投資家目線から、持家と賃貸の是非を冷静に分析してみたいと思います。そして、いい加減「持家派vs賃貸派」の不毛な論争に終止符を打ちましょうか。

家は資産ではなく負債

「家という資産を手に入れよう」「子供には帰る家を」とは、ハウスメーカーがよく使う殺し文句ですね。はいはい、騙されてはいけません。持家は資産にはなりません。資産どころか立派な負債です。

 

資産とは「それ単体で利益を生み出すもの」を指します。つまり「保有するだけでお金を生むもの」 これが資産です。持家は利益を生みません。利益生むどころか莫大なコストがかかります。

 

「人に貸せば家賃収入になる。だから持家は資産だ。」と主張する方もいるでしょうが、家賃収入を得たとしても大半はローン返済で消えます。たいした利益は出ない一方で建物はシッカリ劣化が進み、やがては莫大な修繕費が掛かってきます。返済とは別に、己が住む住居代もかかりますよね。

そう考えれば、持家をあえて賃貸化するメリットはどこに??僕にはわからない。

 

売れば金になると?

売却するにしても、ほとんどの物件は自分が買った相場よりも安く買い叩かれます。そういうものは資産とは言いません。ただの「損失」です。しかも、年々減価償却されるため、保有すればするほど家の価値は目減りしていきます。

 

チェックポイント
持家は資産ではなく負債。超負債。

 

35年かけて負債を返済できる自信はあるのか

「フラット35」などで、とりあえず長期の住宅ローンを組む方は多いですね。現在の金利水準は約1%と過去最低水準だから、購入意欲をかき立てられるのもわからんでもありません。

史上最低といわれる現在の低金利がいつまでも続くわけがなく、いずれは上昇に転ずるのでしょう。今買わないのは損、チャンスを棒に振ってはならない、とはやる気持ちもよくわかります。

よくわかるけども、低金利だから!といって、安易に住宅ローン組んでも良いということにはなりません。

忘れて欲しくないのが、返済は今後30年も続くということ。もし払い続けられなくなったら?金利の安さなんて何の意味もありませんよね。

 

30年間ローンを払い続けるということは、少なくとも今と同じ収入を30年先まで維持しなきゃならない、ってことなんですよ。それがいかに難しいかは、賢明なみなさんであれば既に御察しのことかと。

返済額が無理のない範囲であれば全然良いけどね。もしカツカツであれば、それは死と隣り合わせですよ。収入減ったら飛びますよ。

 

世の中はどんどん変わります。たとえ5年先でも予測は難しい。東芝なんて今経営の危機に瀕してますが、これほどの大企業が落ちぶれるなど5年前には誰一人として予測してなかったはず。

ましてや30年先の未来を予測するなど、人間には不可能です。

 

住宅ローンは人生をかけた一大ギャンブル

住宅ローンは壮大なるギャンブル。僕はそう考えています。

 

・30年間収入を維持できれば、家は無事にあなたのもの。完済しても資産価値は大幅減。

・収入が悪化し返済できなくなれば家は銀行のもので、残るは負債だけ。

 

日本の経済環境を見る限り、この先30年以上も安泰などという保障はありません。仕事を失ったり、健康を害して収入が途絶えたりといったリスクは誰もが抱えるものです。そう考えれば、長期の住宅ローンはかなり割の悪いギャンブルであるとおわかりいただけるかと。

 

リフォーム代忘れてない?

持家にかかるコストって、ローンだけじゃないんですよね。

長く住んでれば当然、キッチンやトイレ、風呂場など水周りがヤれてくるでしょう。30年間もローンを払う間には、1度や2度のリフォーム代が発生するはずです。

このリフォーム代がバカにならなくてですね、一度につき最低500〜600万円はかかるんですよ。満足度を追求すれば1,000万は軽く超えるみたい。

 

そのリフォーム代も、ある程度現金でまかなえればいいのだけど、こともあろうか更なるローンとして負債に組み込む方も非常に多いです。そうして完済期間がさらに伸びるという救いようのない状態が続くわけです。まさに、破滅へのスパイラル。

住宅を保有するのは難しいのです。

ローンさえ払えば万事OKというわけではありませんからね。ローンをキッチリ払うのは当たり前で、将来の修繕費に備えローンとは別に貯蓄していかなければなりません。

 

資産として子供に残したい?冗談いうな

子供に残してあげたいという親心は立派です。でも正直なハナシ、子供は親の家なんて要りません。

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大都市部にあって利便性の高い物件であれば、子供も住む気にはなるのでしょうが、田舎や郊外の一戸建てなんてまず論外です。そんな家を継いだとしても、住む気もない、売ろうにも買い手もつかないとくれば迷惑なだけであって。親には言えないけどね…。

 

そもそも、親と子供では趣向が違いますから。親のセンスで建てた築数十年の古ぼけた家なんて、子供の目には魅力的にはうつらないんですよ。思い出や愛着は詰まってるけどね。

でも、思い出や愛着だけで維持できますか? 固定資産税や修繕費払い続けられますか?

 

チェックポイント
持家は一代で終わらせよう。子供にあげるとか余計なお世話はやめよう。

 

現役の間に家を買うのはデメリットが多い

持家のデメリットばかりを書き連ねてしまいました。

ここまで読んでいただいた方は「家なんて買うもんじゃねーな」と感じてることでしょう。でも、それも少し違います。

僕は無茶な住宅ローンを否定してるだけであって、家を持つことを否定してるわけではありません。

 

持ち家はローン組まずに買うのが理想

そう、住宅ローンさえなければ家を買うのは全然アリですよ。ローンのない新築って最高じゃないですか。家持ったほうが絶対幸せに決まってる。

返済さえなければね。

 

家買うのはリタイア後で充分

家買うのはリタイアしてからで遅くありません。むしろリタイアしてから買うべきしょう。

あくせく働いてる時に家買っても、そもそも当の本人は家にいないじゃないですか。単身赴任とかで年間1ヶ月も住んでないじゃないですか。一体何のために家買ったの?とか自問自答してるじゃないですか。

それなら、リタイアした後に家買うほうが合理的です。ずっと家にいられるし。

 

それに、若いうちに頑張って買ったはいいけど、ローン完済して年取った頃にはボロ家と化してたとか悲しすぎですよね。やっとこさ35年ローンを払い終えたけど、「実は金利とリフォーム代合わせたら、もう一軒家買えましたわ」とか、なんという切なさ。

だったら、リタイア後に新築買うほうがよほど合理的です。

 

一括払いで家を買うための戦略

家はリタイア後に買うべきです。

とはいっても、家買えるほどの資金を用意だてるのは口で言うほど簡単ではありません。数千万円クラスの資金をつくるには、長期的視野に立った戦略が必要となります。

 

将来家を買うのであれば、当然、今から資金づくりに向け準備しなければなりません。そう、コツコツ金を貯めるんですよ。毎月1〜2万円とかケチな額じゃないですよ。それなりの額を捻出し貯め続けなければいけません。そうでなければ家を持つなど夢のまた夢です。

では、どうするか。

 

まずは固定費を削りましょう。家がないなら賃貸に住まわざるを得ないでしょうが、そこでバカ高い家賃払うのは論外です。分相応の賃貸に住んでください。家賃は経費のようなものですから、ココを安く抑えれば貯蓄環境は改善します。

 

僕であれば、こんなマンションに住んでますけどね↓

 

家賃・通信費・保険料その他諸々、固定費といえるものは徹底的に見直すのです。そうやって浮かせた分をコツコツ貯めて続ける。継続する。途中、欲望に負けて外車買うとかあり得ませんからね。

節約と貯蓄を心がけるのです。それを継続し習慣化してください。

 

貯蓄は効率が悪いので資産運用でお金を増やす

貯蓄する習慣をつくるのはとても素晴らしいことだけど、残念ながら貯蓄だけでは効率が悪いです。

当たり前のハナシですが、貯蓄って貯めた分しか貯まらないんですよ。金利自体もあってなきの如しですから、貯まるわけがありません。

可処分所得が多ければそのぶんお金を貯蓄に回すことができるでしょうが、少ない貯蓄では住宅資金を貯めるのは時間がかかり過ぎます。不可能に近いものがあります。

 

資産運用をしましょう。金に金を生ませるテクニックを身につけるのです。つまり、本物の資産をつくるということです。資産をコツコツ増やせば、お金の増え具合は貯蓄の比ではなくなります。

数千万単位の資産をつくることも夢ではなくなります。

 

投資をしましょう。証券会社選びがわからない方は、マネックス証券一択で大丈夫です。

金融商品の取り揃えやサービス内容は業界トップクラスですから、必ずや自分に合った投資法が必ず見つかります。

 

「老後も賃貸でしのぐ」のも考えものだ

「家なんて買う気はハナから無い。オレは一生賃貸で暮らすから。」などという猛者もいますが、それも考えものです。そういう思い切った感、個人的には好きですけど、年老いてまで賃貸に住むのは正直現実的ではありません。

死ぬまで家賃払い続けるのは不可能に近いのではないかと。

 

ご存知ないようだから言っておきますが、ヨボヨボの老人に部屋貸してくれる不動産屋はありません。だって、もし死なれでもしたら事故物件になるじゃないですか。不動産屋としてもそんなリスクは犯したくないからね。

一生賃貸で過ごすのは不可能です。

どんなに持家が嫌でも、やがては買わざるを得ない局面が必ずくるでしょう。

 

そのためにも、家を買う用意、つまりまとまったお金は用意しておかなければなりません。

 

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プロフィール

 

 

管理人の伴です。
 

 

公務員でありながら公務員が大嫌いな完全社会不適合者。

 

 

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若干貧しく育ったためか貧困問題にはやたらと敏感。コンプレックスの裏返しか。

 

 

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